“营改增”打造房地产市场新格调：减税的同时更是模式的优化
Time：2016-03-31
3月24日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下简称《通知》），对业内期待已久的具体征税细则进行了说明。其中，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
这意味着占总销售额比例大约20%~40%甚至在一线城市更高的土地价款部分，将不计入征税范围。“在销售额中就把土地款扣掉了，大大降低房企税负。尤其对于在一线城市高价拿地的房企，减税有利于其松绑压力，促使其增加房地产供应。”财税专家、山东财经大学经济研究中心主任潘明星对中国房地产报记者表示。
财政部部长楼继伟表示，不动产纳入抵扣链条后，企业租来的房产、投资形成的不动产都可以抵扣，“但是以往的不动产还不能抵，新投资的部分可以抵。这恐怕在开始阶段可能有税负的变化，鼓励企业投资，甚至投资量大的时候，可能一两年可以不交税，都抵扣了。”“这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此房地产营改增利好商业地产。”德勤华东区间接税主管合伙人高立群表示。
“建议想要购进不动产的企业，等到今年5月1日营改增实施后再买房，可能几年不用缴税。”潘明星表示。
而对于二手房交易，经测算，营改增后，税负只减不增，购房者大可不必恐慌入市。需要注意的是，营改增虽有助于楼市去库存，但不是救命丹药，尤其是市场无效供应导致的永久库存。
“无效供应至今都将是去库存较难解决的部分，在持有与销售物业中都存在。对于商业地产商，还是建议认知和理解商业的特殊属性，无论市场竞争压力如何，打造被需要的产品都是首位评价因素，而非简单粗暴地追求开发速度。毕竟市场面前只有消费者与你。”RET睿意德董事索珊在接受中国房地产报记者采访时表示。
对房企的影响
土地成本不再计税 地价越高越划算
目前房地产企业征收营业税的税率为5%，计算营业税及附加大概为5%~6%；建筑业营业税为3%，营改增后，这两个行业的增值税都定为11%。理论上看，“假如拿不到进项抵扣，意味着要交足11%的税，那么税负自然大幅上升。但从房地产所涉及上游所有行业企业都充分使用增值税发票的逻辑上来说，营改增总体上应该是减税的。”广东省某市国税局相关人士表示。
按照《通知》，增值税应纳税额=当期销项税额－当期进项税额，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
对于老项目的销售，《通知》给出了过渡办法：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目（指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目），适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这样的税负水平与之前5%营业税税负相当。
“房企采用预售制，营业税在确认预售收入当期就要缴纳，占用流动资金，营业税构成房企不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而开发之初较长时间无税可缴，减少企业流动资金的占用。”戴德梁行大中华区研究部主管聂安达分析表示。
平安证券分析师王琳曾测算认为，土地成本占房企总销售额比例大约为20%~40%,随着一二线核心城市土地成本高企，土地成本占总成本比例有进一步上升趋势。若土地成本可以抵扣，则将大幅降低开发商税收成本(由5.5%下降至3.78%）。
而此次《通知》明确，土地成本直接在销项税额方面就被扣除掉，意味着土地、建安成本占比越高的企业，税负越少。湖南省政协委员、湖南经济地理研究副所长王义高认为，营改增对于原来已缴清土地款等相关款项、没有欠政府钱的房企是利好，对于原来欠了很多税费的企业，可能是致命打击。
潘明星则认为，两类企业税负将上升，“一是营改增实施前，企业大量购进(如购置不动产等)；二是某些企业的材料采购时，来源不是很明确，且对方无法提供发票，企业将无法抵税。因为增值税=销项税额－进项税额，在销售规模一定的情况下，企业缴税多少取决于购进的多少。购进多的税负下降，购进少的税负上升。”由于建筑行业、金融业或将与房地产行业一起实施营改增，上游建筑商进项税转嫁能力以及地产商的销项税是否能转移至消费者成为影响利润及应交税款的关键因素。
从税负角度来看，销项税不转嫁的情况下，企业税负相对较小，但其利润空间也较小。而只有在进项税不转嫁且销项税转嫁时，营改增后企业利润方为最大。因此，企业营改增后为追求税负减少，将尽可能向上下游转嫁。
对商业地产的影响
商业地产、高端楼盘最受益
相比起住宅，商业地产的库存比住宅地产更加严重。中华全国商业信息中心主任王耀近日表示：“商业地产未来两年会进入深冬。”根据中国商业地产联盟的统计数据，商业地产待售面积为2.7亿平方米，住宅待售面积为4.5亿平方米。一年的房地产销售量12.8亿平方米，当中11.1亿平方米是住宅，只有1.7亿平方米是商业，从待售面积来看，住宅占比远远小于商业地产，但是库存当中35.7%是商业地产。
营改增实行后，购置商业地产及产业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣。这将利好商业地产及产业地产的销售，并增加一般企业对于持有型物业的投资，有助于写字楼库存去化。
《通知》规定，对于在2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
“这或令企业转变思路，使得目前选择租用写字楼的企业更倾向于自购商办物业。而目前有物业购置需求、全新创业或正在租赁办公楼的企业将受到更大触动，或将加快其购置商办物业的步伐。”聂安达分析认为。
一般情况下，商业项目的平均地价水平高于住宅项目约20%或以上，而它们的平均建造价格比住宅则要高出约50%甚至1倍以上的，高企的库存给商业地产开发商带来的资金压力比传统住宅市场有过之而无不及。而如果营业税改为增值税后，这些高额的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大减缓商业地产商的资金压力。如果土地成本也可以纳入抵扣范围，商业地产的税负将更为降低。
营改增，对于精装修项目、附加值高的高端项目销售也是一大利好。
聂安达认为，精装修房销售比例增加将有助于开发商取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，提高了整体建安成本占总成本的比例。就比例而言降低了企业税负，从而增加盈利空间。
预计营改增后，精装修费用可以作为进项抵扣，精装修房屋占比将进一步提升，从而利好目前精装修占比较高的开发商抢占市场占有率。
对二手房市场的影响
二手房交易税负只减不增
此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。这意味着5月1日以后二手房交易营业税也改为增值税征收。而在国家减税大背景下，本次营改增将降低房地产交易环节的成本。
《通知》规定，对于除北京、上海、广州和深圳之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
对于北京、上海、广州和深圳这四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
这意味着，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。而当前营业税税率是5.6%，因此营改增并不会带来税负增加。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，对于非一线城市，无论是非普通住房还是普通住房来说，2年内，增值税要比营业税低；2年后，营业税和增值税都为0。对于一线城市非普通住房来说，前5年，增值税要比营业税低；5年后，则增值税需要交纳，但营业税为0。对于一线城市普通住房来说，前2年，增值税比营业税低；2至5年，增值税为0，营业税则需要缴纳；5年以后，增值税为0，营业税为0。
北上广深对于普通住宅的界定各不相同。其中，上海普通住宅的定义是：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，简单地说，就是坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
也就是说，在上海，必须同时满足以上三个条件，才算是普通商品房，才可以享受当前的增值税减免优惠。